keskiviikko 29. kesäkuuta 2016

Sanat ovat tärkeitä - Omistusasunto sijoituksena

Odotinkin edellisen kirjoitukseni herättävän keskustelua, mutta keskustelun määrä yllätti minutkin. Moni lukija ei varmasti ole lukenut ainakaan kaikkia noita kommentteja, joten ajattelin nostaa tässä ja todennäköisesti ainakin toisessa kirjoituksessa esiin muutaman seikan, jotka nousivat esiin keskusteluiden aikana. Ensinnäkin havahduin siihen, kuinka tärkeitä sanat voivat olla joillekin.

Monelle ihmiselle näyttää olevan hirveän iso asia, millä nimillä asioita kutsutaan. Jopa ihmiset, jotka eivät millään tavalla kiistäneet sitä, että omistusasunto on se taloudellisesti järkevämpi vaihtoehto, olivat sitä mieltä, että oman asunnon ostamista ei saa kutsua sijoittamiseksi. Näin on, koska oma asunto ei tuota rahavirtaa (vaan vähentää ulosmeneviä rahavirtoja). Vaikka verotuksen takia säästetty euro on arvokkaampi kuin ansaittu euro, heidän silmissään vain sisään tulevia euroja tuottavat sijoitukset ovat tosiasiassa sijoituksia.

Sinänsä olen samaa mieltä, että monelle ihmiselle oman asunnon kutsuminen sijoitukseksi on helposti vahingollista vaurastumisen kannalta. He puhuvat sijoituksesta, koska sen avulla he voivat rationalisoida omia mielitekojaan. Heillä elämä menee siihen, että aina, kun on vähän ylimääräistä, on edessä muutto isompaan ja parempaan asuntoon, jonka mukana tulee samalla isompi asuntolaina, joka vie mahdollisuuden muihin sijoituksiin. Heille sana sijoitus voi tosiaan toimia vaurastumisen esteenä. 

Toiselle ryhmälle puolestaan omistusasunnon sijoitusluonteen kieltäminen voi olla lähes yhtä vahingollista. He ovat niin pitkälle sisäistäneet useissa vaurastumiskirjoissa esitetyn dogman, jonka mukaan vain positiivista kassavirtaa tuottavat asiat ovat sijoituksia, että he eivät voi hyväksyä sitä, että kulujen pienentäminen on vähintään yhtä hyvä asia kuin tulojen suurentaminen. Omistusasunto nähdään vain kulujen, mutta ei säästöjen lähteenä. Näin ollen he voivat päätyä asumaan kalliimmassa asunnossa kuin olisi optimaalista. Tämänkin seurauksen takana on se sana ja määritelmä, jota he asiasta käyttävät. Ei-sijoitus.

Näin ollen suosittelisin oikeasti miettimään, että puhuuko omistusasumisesta sijoituksena sen takia, että haluaa vain rationalisoida valintojaan, vai onko kyseessä aito oman talouden optimointi.

En missään nimessä ole rationalisointien kannalla, enkä pidä tuollaisen itsepetoksen seurauksena ostettuja ylihintaisia asuntoja (tai autoja) sijoittamisena, vaikka sitäkin kommenteissa väitettiin kuvaamastani sijoitusluonteesta seuraavan. Alkuperäisestä kirjoituksestani on mielestäni rivien välistä luettavissa se oletukseni, että tuollaista kannattavuusvertailua (eli hankkiako omistusasunto vai sekä vuokra-asunto että sijoitusasunto) tekevä ihminen ei ole rationalisointeja tekevä tuhlari, vaan ihminen, joka oikeasti aikoo optimoida kulurakennettaan ja varojensa käyttöä. Näin ollen toivoisin tekstiäni tulkittavan niitä lähtökohdista kuin se on kirjoitettu (eli käytännössä omistani). Sanani ovat tärkeitä myös minulle.



sunnuntai 26. kesäkuuta 2016

Oma asunto VS vuokralla + sijoitusasunto

Jälleen kerran luin kirjasta, että oma asunto ei ole sijoitus. Olen niin kyllästynyt kuulemaan tuota, että päätin vihdoin tehdä excel-taulukon asumismuotoihin liittyvistä kassavirroista, jotta näen mikä todellisuudessa on tilanne. Lähtökohtainen perusteluni sille, miksi oma asunto ON sijoitus, on siinä, että oma asunto on mahdollista saada oman pääoman käytön jälkeen samoilla tai pienemmillä kassavirroilla kuin vuokra-asunto, mutta lainan maksun jälkeen omistusasujalla on varallisuudessaan velaton asunto, kun taas vuokra-asujalla ei ole muuta kuin jatkuvasti kasvava vuokrakulu.

Tämä perustelu ei kuitenkaan useimmiten riitä näille "oma asunto ei ole sijoitus" -ihmisille, joten en käytä siihen tätä enempää aikaa. Varsinainen mielenkiintoinen puoli tulee siitä, kuinka osa näistä ihmisistä valitsee asua vuokralla ja ostaa omalla pääomallaan oman asunnon sijasta sijoitusasunnon. Heidän mielestään nimittäin sijoitusasunto on sijoitus, kun taas oma asunto ei.

Oletetaan asian havainnollistamiseksi tilanne, jossa kerrostalossa on vapaana kaksi täysin identtistä asuntoa - toinen vuokralle ja toinen myytävänä. Kannattaako vain ostaa toinen itselle vai kannattaako vuokrata toinen asunto ja ostaa toinen sijoitukseksi? Aikaisemmin kuvaamani ihmisethän sanovat, että ensimmäinen vaihtoehto ei ole sijoitus, mutta jälkimmäinen on.

Aloin siis taulukoida rahavirtoja ja hyvin äkkiä huomasin, että jälkimmäisessä vaihtoehdossa pitää maksaa täysin samat kassavirrat ulos kuin omistusasujan. Sekä sijoittaja että omistusasuja maksavat vastikkeen, korot, lyhennykset ja korjaukset. Erona on vain se, että sijoittaja saa vuokratuloa ja hän maksaa vuokraa. Koska asunnot ovat esimerkissä identtiset, niin sekä saatu että maksettu vuokra ovat saman suuruiset. Tosin verotuksen takia saatu vuokra todellisuudessa on pienempi kuin maksettu vuokra.

Päädyin tekemään listan eroista, mitä omistusasumisen ja vuokra + sijoitus -vaihtoehtojen välillä on.

KORKO
Sijoitusasunnon ostaja joutuu todennäköisesti maksamaan kovempaa korkoa kuin omistusasuja. Pankit pitävät sijoitusasuntoa suurempana riskinä kuin omistusasuntoa. Oman asunnon asuntolaina on myös ns. "sisäänheittotuote", jolla pankit yrittävät saada ihmisiä asiakkaakseen.

KORON VEROKOHTELU
Sijoitusasunnon ostaja saa vähentää koron kokonaisuudessaan verotuksessa, kun taas omistusasujan verovähennysoikeutta on vuosi vuodelta pienennetty.

MUUT VEROT
Omistusasuja ei joudu maksamaan veroa saamastaan hyödystä (tosin sitäkin on ehdotettu), kun taas sijoitusasunnon tuotoista pitää maksaa veroa pääomatulon verokannan mukaisesti.

Asuntoa myytäessä omistusasuja saa (toistaiseksi) luovuttaa asunnon ilman myyntivoiton veroa (kunhan asunut asunnossa yli kaksi vuotta), kun taas sijoitusasunnosta tällaista mahdollisuutta ei ole (ellei se ole ollut omana asuntona mainittua kahta vuotta).

VÄLITYSPALKKIO
Omistusasuja maksaa välityspalkkion vain myydessään asunnon. Sijoitusasunnon kohdalla tämän lisäksi voi joutua useinkin maksamaan välityspalkkion vuokrauksesta, jos vuokralainen vaihtuu tiheään. Välityspalkkio ei tosin ole pakollinen, jos hoitaa myynnin ja vuokrauksen itse.

VAJAAKÄYTTÖ
Omistusasunnossa ei ole vajaakäyttöä. Sijoitusasunnossa voi olla ja todennäköisesti onkin.

VUOKRALAISRISKI
Omistusasujalla ei käytännössä ole vuokralaisriskiä. Sijoitusasunnossa on mahdollista, että vuokralainen ei maksa vuokriaan, rikkoo paikat tai muuten aiheuttaa taloudellista vahinkoa vuokranantajalle.

KORJAUKSET
Sijoitusasunnossa on muuten samat korjaukset kuin omistusasujalla, paitsi että sijoituskämppää todennäköisesti joudutaan korjaamaan enemmän, koska ihmiset tunnetusti eivät pidä yhtä hyvää huolta vuokrakämpästä kuin omastaan.

VUOKRAVAKUUS
Vuokra + sijoitus -vaihtoehdon valinnut joutuu maksamaan vuokravakuuden, kun taas omistusasuja ei. Tämä vuokravakuus on poissa tuottavista sijoituksista. Sijoittaja tosin saa myös vuokravakuuden, mutta sen korko lähtökohtaisesti kuuluu vuokralaiselle (ellei ole toisin sovittu) ja laki kieltää käyttämästä tuota rahaa omiin sijoitus- tai muihin tarkoituksiin.

MAHDOLLISUUS MUIHIN SIJOITUKSIIN
Koska koron vähennysoikeutta lukuunottamatta kaikki yllä mainitut seikat ovat sijoitusasunnon hankkijalle huonompia kuin omistusasujalle, niin "sijoittajalla" on omistusasujaa vähemmän rahaa käytettävissä muihin sijoituksiin.



Yllä on nyt selkeästi kuvattu, että omistusasuminen on rahallisesti kannattavampaa kuin vuokralla asuminen ja sijoitusasunnon hankkiminen siihen rinnalle. Oma näkemykseni on, että molemmat vaihtoehdot ovat sijoituksia, koska ne johtavat parempaan taloudelliseen lopputulokseen kuin vaihtoehto eli puhtaasti vuokralla asuminen ilman minkäänlaista sijoitusta. On täysin absurdia väittää, että tämä kannattavampi vaihtoehto (omistusasuminen) ei olisi sijoitus, mutta vähemmän kannattava (vuokra + sijoitus) on.

Tilannetta voi toki oletuksia muuttamalla (esim luopumalla oletuksesta identtisestä asunnosta) kääntää niin, että vuokralla asuminen onkin kannattavampaa, mutta se ei muuta sitä tosiasiaa, että tässä identtisten asuntojen tilanteessa omistusasuminen on se rahallisesti järkevämpi vaihtoehto. Ja koska omistusasumista on tässä tilanteessa syytä pitää sijoituksena, on se sijoitus myös muissa tilanteissa - kyse on vain siitä kuinka hyvä sijoitus se on itsessään ja suhteessa muihin sijoitusvaihtoehtoihin. Huonokin sijoitus on sijoitus - oli kyse sitten Talvivaarasta, muuttotappiokunnan homekämpästä tai ihan vaan ylihintaisesta luksuskämpästä.



PS. Pyydän, ettei kukaan vielä tässä vaiheessa tuo kommenteissa esiin osakkeisiin sijoittamisen mahdollisuutta, koska se ei varsinaisesti liity tähän ja aion erillisessä tekstissä tuoda esiin laskelmani siitä, jos sijoitusasunnon sijasta sijoittaakin osakkeisiin.



keskiviikko 22. kesäkuuta 2016

Kesäkunnossa - ja sitten ei

Maaliskuun lopulla aloitin painonpudotusprojektin, kun oli päässyt kertymään pari kiloa ylimääräistä. Odotin pääseväni tavoitepainoon nopeasti, koska pudotettavaa oli tosiaan vain se pari kiloa ja aikaisemmin pudotukset ovat onnistuneet päätöksen tehtyäni suhteellisen nopeasti. Joko ikä  on vaikeuttanut painonhallintaa tai sitten kyse oli vain siitä, ettei minulla tällä kertaa ollut riittävää motivaattoria painonpudotukselle.

Joka tapauksessa paino laski alusta asti tasaisesti, vaikkakin hitaampaa kuin odotin. Toisaalta minulla ei ollut mitään syytä kiristääkään tahtia. Niin kauan kuin suunta oli oikea, ei se tahti ollut erityisen tärkeä asia minulle. Se on vähän sama asia kuin säästämisen kanssa - kunhan rahaa jää koko ajan säästöön, on vähemmän tärkeää, kuinka paljon.

Pääsin kuitenkin kesäkuun alkuun mennessä tavoitepainooni ja vähän allekin. Nyt kuitenkin viime viikko oli lomaviikko, jonka aikana otin vähän rennommin sekä kaloriseurannan että rahan kanssa, niin nyt ollaan taas yli tavoitepainon. Elättelen toivoa, että kyse on vain ylensyönnin jälkeisestä turvotuksesta, joka katoaa, kun saan taas rutiinit kuntoon. Toisaalta tulin siihen tulokseen, että haluan painon sellaiselle tasolle, ettei se ole edes turvonneena yli tavoitepainon. Painonpudotusprojekti siis jatkuu, vaikka painoni palautuisi nyt nopeasti alkuperäiselle tavoitetasolle.

Onneksi hitaasta pudotustahdista johtuen tällä kertaa painonpudotus ei ole ollut ollenkaan niin tuskaista kuin aikaisemmat (nopeammat) pudotukset ovat olleet.



lauantai 18. kesäkuuta 2016

Köyhien tyhmät talousajatukset - "Minulla on oikeus"

Jos et ole aikaisemmin tutustunut blogiini ja ajattelumaailmaani, niin ennen kuin vedät herneen nenään tästä kirjoituksesta, pyydän lukemaan ainakin nämä kaksi tekstiä: 1 ja 2, jotta tiedät ainakin jollakin tasolla, miten maailmaa katson ja mitä tarkoitan termillä "köyhä". Sen jälkeen voit vetää herneen nenään.

Mutta asiaan.

Köyhillä on siis usein tiettyjä ajattelumalleja ja käyttäytymistapoja, jotka johtavat heidän elämiensä kurjistumiseen, ja jotka ovat siten tyhmiä. Määrittelytapani mukaan käyttäytymistapa on tyhmä, koska toisin käyttäytymällä asiat olisivat paremmin. 

Kun lehdissä kerrotaan jonkun "köyhän" vaikeasta elämästä, niin hyvin usein tekstistä käy ilmi "minulla on oikeus" -ajattelutapa, jolla tekstin kohdehenkilö perustelee valintojaan. Ulkomuistista eräitä esimerkkejä ovat: 

"Käyn kahvilassa ostamassa ylihintaista kahvia ja pullaa, koska kyllä köyhälläkin on oikeus sosiaaliseen elämään ja kavereiden tapaamiseen."

"Asun tulotasooni nähden liian isossa asunnossa/liian kalliilla alueella, koska kyllä köyhälläkin on oikeus asua lähellä tuttujaan / lähellä palveluita / haluamallaan alueella."

"Aina, kun satun saamaan ylimääräistä rahaa, en lyhennä velkojani tai säästä rahaa, vaan kulutan sen itseeni (TV, ulkomaanmatka), koska kyllä köyhälläkin on oikeus nauttia elämästä silloin, kun kerrankin on rahaa."

"Lottoan, koska kyllä köyhälläkin on oikeus haaveilla paremmasta tulevaisuudesta."

Asiahan todellakin on niin, että kaikilla on oikeus tehdä rahallaan mitä haluavat; mutta jos on yhtään kiinnostunut oman elämänsä parantamisesta, niin ei pidä miettiä sitä, mihin on oikeus, vaan sitä, mikä on järkevää. Monen ihmisen oma tilanne olisi parempi, jos hän a) ei ostaisi ravintolapalveluita, johon hänellä ei ole varaa, b) asuisi tulojensa mukaisessa asunnossa c) käyttäisi ylimääräiset rahat taloudellisen tilanteensa parantamiseen pitkällä tähtäimellä eikä lyhytaikaiseen nautintoon ja d) ei harrastaisi uhkapelejä. Ja nämä ovat vain yksittäisiä esimerkkejä. Monia muitakin "minulla on oikeus" -kohteita löytyy varmasti.

Juridisesti puhuttuna köyhällä on oikeus käyttää rahansa haluamallaan tavalla ja köyhällä on myös sananvapaus jopa valittaa siitä, kuinka rahat eivät riitä sen jälkeen, kun on maksanut "pakolliset menot" eli ylihintaisen asunnon, ylimääräiset ravintolapalvelut ja täyden viikottaisen lottokupongin. Moraalisesti valittamisen oikeutus on kuitenkin heikommalla pohjalla. Jos tulot ovat 800 €/kk ja niistä tulojen mukaisen vuokran lisäksi menee 100-200 €/kk ylihintaiseen asuntoon, niin moraalisesti oikea ratkaisu on muutto, eikä vaatia muita antamaan vielä enemmän rahaa. Ainakin tehokkain se on. Yhden henkilön on huomattavasti helpompi muuttaa halvempaan asuntoon kuin muuttaa koko maan tukijärjestelmää.

Ja jos kehotuksestani huolimatta et lukenut alussa olevia aikaisempia tekstejäni, niin selvennyksen vuoksi: en missään nimessä tarkoita, että kaikki köyhät ajattelisivat ja käyttäytyisivät tällä tavalla. En myöskään tarkoita, että ne, jotka käyttäytyvät tässä tekstissä kuvaamallani tavalla, olisivat jotenkin yleisellä tasolla tyhmiä. Tarkoitan vain, että tämä kuvaamani ajattelu- ja käyttäytymistapa on tyhmä, koska se helposti johtaa köyhyyteen ja kurjuuteen. Sen sijaan, että kysyy itseltään "onko minulla oikeus" pitäisi kysyä "onko minulla varaa". Se johtaisi keskimäärin paljon parempaan lopputulokseen. Älä siis ole tyhmä ja keksi tekosyitä, vaan ole järkevä ja keksi ratkaisuja!



perjantai 10. kesäkuuta 2016

Kuluraportti toukokuu 2016

Toukokuu oli rahankäytön osalta vähän cheat month. Kuun aikana oli isoja kulueriä ja tiesin, etten sen (ja maksuun tulevan opintolainan lyhennyksen) takia saa kesäkuussa muutenkaan paljoa säästöön, niin otin aika rennon suhtautumisen rahaan toukokuun aikana. Esimerkiksi ravintolaan meni 362 €, kun normaalisti menee noin 200 €. Kävimme esimerkiksi vaimoni kanssa Tampereella ravintolassa Masu, jossa syöminen maksoi minulle 60 €. Ruoka oli todella hyvää, joten ei kaduta yhtään. Ja tämä ei ollut mikään maksettu mainos, vaan ihan rehellinen arvioni vähän erilaisesta ruokailupaikasta.

Ruokakauppaan meni saman verran kuin normaalistikin eli n. 200 €. Vuosittaisia ja satunnaisia (vakuutus, jäsenmaksu, häälahja) oli n. 230 €. Lisäksi oli yksi 560 € kulu, jota en kuitenkaan erinäisistä syistä laske kuluiksi. Tuon kuvio on sen verran monimutkainen, etten jaksa alkaa sitä tässä selostamaan auki. Joka tapauksessa kuukauden rahanmenot olivat tuon summan verran suuremmat kuin olen alla virallisesti kuluiksi laskenut.

Laskelmieni mukaan toukokuussa elämiseen meni 1387 €, jonka lisäksi työn kuluja oli 511 €. Sinänsä kulut eivät siis olleet mahdottoman kovat, vaikka annoinkin selvästi itselleni luvan olla vähän löysempi lompakkoni kanssa. Kun on tottunut tiettyyn elämäntapaan, niin ei se ostamattomuus vaadi mitään ponnisteluita. Enemmänkin joutuisin keskittymään ja kuluttamaan energiaani, jos haluaisin ostaa lisää juttuja. Tuhlailu ei vaan tule luonnostaan, kun on koko aikuisikänsä elänyt toisin.




perjantai 3. kesäkuuta 2016

Henkilökohtainen musta joutsen

Olen kirjoittanut jonkin verran siitä, miksi säästäminen kannattaa, mutta olen myös heikkona hetkenä myöntänyt, että kaikille se ei välttämättä ole tarpeen. Nyt olen taas miettinyt asiaa lisää ja olen tullut siihen lopputulokseen, että kaikkien pitäisi säästää ja kerätä varallisuutta. Syynä mielenmuutokselle on se, että aina voi vastaan tulla sellainen musta joutsen (eli odottamaton tapahtuma), jonka todennäköisyyttä tai vaikutusten suuruutta ei ole etukäteen mahdollista arvioida.

Aikaisemmin tosiaan ajattelin, että jos on hyvä työ josta nauttii ja jonka menettäminen ei ole lainkaan todennäköistä, niin ei haittaa, vaikka eläisi kädestä suuhun. Olen kuitenkin tullut siihen tulokseen, että on paljon merkittävämpiäkin ihmiselämään vaikuttavia shokkeja kuin työpaikan (väliaikainen) menettäminen. Yksi niistä on työkyvyn menettäminen. Mitä jos menetätkin tänään pysyvästi työkykysi?

Minun ja muiden ikäisteni kohdalla pysyvä työkyvyttömyys tarkoittaisi, että jäljellä olevat oletetut 50 vuotta tulisi elettyä yhteiskunnan tukien varassa. Samalla tukien suuruudesta seuraavan viiden vuoden päästä ei ole mitään takeita - saati sitten 50 vuoden päästä. Säästeliäisyys tekee sen, että tulojen pudotus ei välttämättä vaikuta lainkaan työkykynsä menettäneen elintasoon, minkä lisäksi hänellä todennäköisesti on jonkin verran puskuria myös tukien laskua varten. Kädestä suuhun elänyt puolestaan on täysin yhteiskunnan päätösten armoilla. Tuolloin on helppo etsiä syyllistä omaan (mielestään heikkoon) elintasoon muista, koska peiliin katsominen sattuisi liikaa.

Toinen musta joutsen voi olla vaikka se, että ostat talon, joka havaitsetkin olevan homeessa. Yrität purkaa kaupan, mutta myyjä ei suostu kaupan purkuun. Edessä on oikeustaistelu, jonka loppulasku hävinneelle osapuolelle voi olla satoja tuhansia euroja. Lisäksi ostettu satojen tuhansien talo on lähes arvoton ja pankki ei anna lainaa uuden ostoon, koska kaikki varat ja aivan liikaa velkaakin on kiinni siinä arvottomassa talossa. Säästeliäisyys ei tätä tilannetta pelasta, mutta kyllä sitä harmitusta ja stressiä pienentää, kun tietää, että on pitkällä tähtäimellä varaa ottaa vaikka takkiin sen muutaman sata tuhatta, ja että koko loppuelämän ei tarvitse olla pilalla tuon talokaupan takia.

Kolmas esimerkki henkilökohtaisesta mustasta joutsen voi olla lähiomaisen sairastuminen ulkomailla. Tämän kevään aikana lehdissäkin kirjoitettiin Meksikossa sairastuneesta naisesta, jonka tytär keräsi somen kautta rahaa saadakseen äidilleen hoitoa ja kuljetuksen Suomeen, koska vakuutus ei aluksi korvannutkaan hoitoa. Säästeliäs ihminen olisi voinut saada nopeasti rahat kasaan, ja nopeus voi tällaisissa tilanteissa hyvinkin ratkaista elääkö vai kuoleeko potilas. Tarkoitus ei tietenkään ole syyllistää kyseistä perhettä, vaan ainoastaan osoittaa erilaisia täysin ennalta odottamattomia tilanteita, joissa säästeliäisyydestä ja kertyneestä varallisuudesta voi olla hyötyä tavalla, jota arkipäiväisessä elämässä ei yhtään osaa ennakoida.

Tässä oli muutama esimerkki sellaisista mustista joutsenista, jotka saattavat tulla eteen matkan varrella. Vastaavia esimerkkejä on varmasti lukuisia muitakin ja niiden taloudelliset vaikutukset saattavat olla 5000 €, 50 000 €, 500 000 € tai enemmänkin. Emme mitenkään voi tietää, mitä kaikkea voi tulla vastaan ja kuinka suuri vaikutus sillä meidän elämäämme tulee olemaan. Vaikka kunkin yksittäisen mustan joutsenen todennäköisyys on juuri sinun kohdallasi hyvin pieni, niin on erittäin todennäköistä, että jossakin vaiheessa jonkinlainen yllättävä tapahtuma heittää kapulaa elämäsi rattaisiin. Siksi on järkevää varautua säästeliäällä elämällä ja varallisuuden keräämisellä tulevia yllätyksiä varten. Toki aina voi uhriutua ja syyttää muita siitä, että elämä ei mennytkään niin kuin oli ajatellut, mutta itse suosin tuota hieman proaktiivisempaa toimintatapaa, ja sitä, että minä itse vastaan omasta elämästäni.